自建舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算規(guī)則是什么

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校編輯： 2025/02/07 09:55:37　　字體：大小

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自建舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算規(guī)則

在房地產(chǎn)交易中，自建舊房的轉(zhuǎn)讓涉及到土地增值稅的計(jì)算。

根據(jù)中國(guó)稅法規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為征收的一種稅。對(duì)于自建舊房而言，其轉(zhuǎn)讓的土地增值稅計(jì)算規(guī)則有特定的要求。
自建舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人需要按照以下步驟進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算：
1. 確定應(yīng)稅收入：應(yīng)稅收入為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所獲得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。這包括但不限于現(xiàn)金、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)等。
2. 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。對(duì)于自建舊房，扣除項(xiàng)目金額 = 取得土地使用權(quán)所支付的金額房屋建造成本與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
3. 計(jì)算增值額：增值額 = 應(yīng)稅收入 - 扣除項(xiàng)目金額。如果增值額小于或等于零，則無(wú)需繳納土地增值稅。
4. 確定適用稅率：根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用的稅率。具體稅率分為四檔：
• 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；
• 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；
• 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；
• 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
5. 計(jì)算應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額 = 增值額 × 適用稅率 - 速算扣除數(shù)。

常見(jiàn)問(wèn)題

自建舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)，如何確定房屋建造成本？

答：房屋建造成本通常包括建筑材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)等。納稅人可以依據(jù)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用憑證進(jìn)行確認(rèn)，也可以參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門發(fā)布的造價(jià)信息。若無(wú)法提供準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)情況核定成本。

自建舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅是否可以享受減免政策？

答：根據(jù)相關(guān)政策，某些特定情況下可以享受土地增值稅的減免優(yōu)惠。例如，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓自用五年以上的唯一住房，可免征土地增值稅。企業(yè)因國(guó)家建設(shè)需要搬遷而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。

自建舊房轉(zhuǎn)讓后，如何處理剩余土地使用權(quán)？

答：自建舊房轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給新的產(chǎn)權(quán)人。原產(chǎn)權(quán)人不再享有該地塊的土地使用權(quán)。若土地使用權(quán)年限尚未到期，新產(chǎn)權(quán)人將繼續(xù)享有剩余年限的土地使用權(quán)。若涉及土地使用權(quán)的變更登記，需按照相關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

說(shuō)明：因考試政策、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請(qǐng)考生以官方部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn)！

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