您好，土地增值稅清算采用三分法分攤成本費用時，首先計算總已售面積占總可售面積的比例（4500÷8000=56.25%），確定可分攤成本為1000×56.25%=562.5萬元，然后按各類房地產(chǎn)已售面積占總已售面積的比例分攤：普通標準住宅分攤562.5×(1000÷4500)=125萬元，非普通標準住宅分攤562.5×(1500÷4500)=187.5萬元，商服分攤562.5×(2000÷4500)=250萬元，總計分攤125+187.5+250=562.5萬元，剩余未售部分成本437.5萬元待后續(xù)銷售時再行分攤

普通住宅的單位清算成本就是125萬除以1000=0.125萬元，對嗎

假設(shè)這1000萬的成本包括土地，開發(fā)成本稅金和加計扣除的綜合成本，那么這1250元就是清算后的普通住宅的單位清算成本，這樣就對了吧？

?您好，是的，這樣計算是對的，普通住宅的單位清算成本就是125萬除以1000平米等于0.125萬元/平米（即1250元/平米），當這1000萬成本包括土地、開發(fā)成本、稅金和加計扣除的綜合成本時，這1250元就是清算后的普通住宅的單位清算成本，這樣計算符合土地增值稅清算的相關(guān)規(guī)定

后續(xù)再銷售普通住宅時，用清算單位成本剔除當時已扣除的稅金后再乘以轉(zhuǎn)讓面積再扣除轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅金，就是轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)應(yīng)扣除的項目金額了吧？

?您好，后續(xù)再銷售普通住宅時，應(yīng)扣除項目金額的計算方法是：先按清算單位成本1250元/平米乘以本次轉(zhuǎn)讓面積（假設(shè)為A平米），得到總成本1250×A；然后從中剔除清算時已扣除的稅金（假設(shè)清算時普通住宅已扣除稅金總額為B萬元，已售面積1000平米，則本次應(yīng)剔除的稅金為B÷1000×A）；最后再扣除本次轉(zhuǎn)讓時新發(fā)生的稅金（假設(shè)為C萬元），最終應(yīng)扣除項目金額就是1250×A - (B÷1000×A) - C。

你這個B萬元是已售的普通住宅對應(yīng)的已扣除稅金的金額，那么再銷售時應(yīng)剔除的稅金不就是1250?A-B嗎？ 為什么是B除以1000?A呢？這塊兒有點轉(zhuǎn)不過來啊

?您好，你的理解有誤，因為B萬元是已售1000平米普通住宅對應(yīng)的已扣除稅金總額，不是單位面積的稅金，所以再銷售時不能直接用1250A-B。正確做法是先計算單位面積已扣除稅金B(yǎng)1000，然后乘以本次轉(zhuǎn)讓面積A，得到本次應(yīng)剔除的稅金(B1000)A，這樣才是按比例分攤的已扣除稅金，因為清算時已扣除的稅金是按面積分攤的，不是按成本分攤的

老師，你這個A不就是那1000平米嗎？你假設(shè)的A就是本次轉(zhuǎn)讓的面積啊

?對不起，我表達不夠清晰，A是本次新轉(zhuǎn)讓的面積，不是原來的1000平米。原來的1000平米是清算時已經(jīng)銷售的面積，而A是后續(xù)再銷售的新面積。比如，如果后續(xù)再銷售200平米，那么A就是200，不是1000。所以計算應(yīng)剔除的已扣除稅金時，需要用單位面積已扣除稅金(B1000)乘以本次新轉(zhuǎn)讓面積A，得到(B1000)A，這樣才能準確分攤本次轉(zhuǎn)讓應(yīng)剔除的稅金金額