未實現(xiàn)融資收益是指在融資租賃業(yè)務(wù)中，出租人根據(jù)租賃合同約定，在租賃期開始日尚未實現(xiàn)但預(yù)期在整個租賃期內(nèi)將逐步實現(xiàn)的那部分收入。這部分收益是基于未來租金收款與現(xiàn)時租賃資產(chǎn)公允價值之間的差額計算得出的，并非立即確認(rèn)為當(dāng)期損益，而是隨著每期租金的實際收取情況逐步予以確認(rèn)。

對于未實現(xiàn)融資收益的調(diào)整，主要涉及到以下幾個方面：
1. 初始計量：在租賃期開始日，出租人需要評估租賃收款總額與租賃資產(chǎn)賬面價值之間的差額，該差額即為未實現(xiàn)融資收益。此時不直接計入當(dāng)期利潤表，而是作為一項遞延收益記錄于資產(chǎn)負(fù)債表中。
2. 后續(xù)計量：隨著每個支付期間的到來，承租方按合同約定支付租金時，出租人應(yīng)根據(jù)實際收到的款項與預(yù)期可收回金額之間的關(guān)系來調(diào)整未實現(xiàn)融資收益。具體而言，每期確認(rèn)的利息收入等于期初凈投資余額乘以租賃內(nèi)含利率，而當(dāng)期應(yīng)收本金減少額則為本期實際收款減去上述計算出的利息收入后的差值。
3. 終止與變更：若發(fā)生提前終止或合同條款發(fā)生變化等情況，則需重新評估未實現(xiàn)融資收益，并相應(yīng)調(diào)整賬務(wù)處理。例如，在合同提前解除時，剩余未確認(rèn)的融資收益應(yīng)一次性轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益；而在合同修改導(dǎo)致租賃收款預(yù)計總額變化的情況下，則需要按照新的預(yù)期現(xiàn)金流重新計算未來各期間內(nèi)應(yīng)確認(rèn)的利息收入。

總之，未實現(xiàn)融資收益的調(diào)整是一個動態(tài)過程，需要根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和市場環(huán)境的變化適時進(jìn)行賬務(wù)處理，確保財務(wù)報表真實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。