你好，參考下面的， 1.有合同的情況 依據(jù)財稅〔2006〕186號《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 從這個文件中，需要我們關注出讓或轉讓合同，在有可操作性的前提下，我們是否考慮在出讓或轉讓合同中加入約定交付土地的時間，有利于降低土地使用稅的稅負。 房開企業(yè)如從政府取得土地，對土地的時間往往不能主導把握那么精準，我們也可以拓展了解一些其它省份有關土地使用稅的開始交納時間，在本省沒有相關明確政策的前提下，可以與稅務機關進行溝通。 《海南省地方稅務局關于土地使用稅有關問題的通知》(瓊地稅發(fā)[2009]57號)中規(guī)定，對因政府規(guī)劃等原因，造成納稅人有證卻無法使用土地，并且納稅人已履行了應有責任的情況，納稅人能夠提供縣級以上(含本級)人民政府或國土、規(guī)劃等部門文件證明的，經直屬地方稅務局審核，不征收土地使用稅。 《重慶市地方稅務局關于明確房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策問題的通知》(渝地稅發(fā)[2011]111號)中則根據(jù)不同的土地交付主體作了區(qū)別處理，即對于從土地行政主管部門取得的土地，采用“實際取得土地時間與土地使用權登記時間孰先”的處理原則，而對于其他主體之處受讓取得的土地，按照財稅[2006]186號中的規(guī)定執(zhí)行。 2.沒有合同、未取得產權證而實際占用的情況， 對房地產開發(fā)企業(yè)雖未取得土地使用證書，但已通過一定的方式取得或擁有了土地的實際使用權，且已開始實施開發(fā)利用的土地，以房地產開發(fā)企業(yè)已實施開發(fā)利用土地之次月起為納稅義務發(fā)生時間。 已實施開發(fā)利用的土地，是指房地產開發(fā)企業(yè)對所取得或擁有土地使用權的土地，已經開始實施改變了原有土地的地上形態(tài)的土地。如:在土地上進行撤遷、對土地進行平整、在地上開始工程施工等。 3.特殊的開始交納時間 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅: (1)征用的耕地，自批準征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅; (2)征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅 這是一項特殊優(yōu)惠政策，如果房地產開發(fā)企業(yè)征用的是耕地才能享受，實務中往往交了耕地占用稅，卻不是耕地占用的主體非農用地轉用審批文件中標明的建設用地人，從政策上是不享受自批準征用之日起滿一年開始繳納土地使用稅的;我們來看下具體文件:國家稅務總局公告2014年第74號《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》規(guī)定，通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 二、房地產企業(yè)土地使用稅計算的終止時間 房地產企業(yè)的土地使用稅終止時間，應為房產、土地實物交付與房產、土地權利變化敦先較為合理,可以從總局的兩個文件結合來理解: 第一個文件:財稅[2008]152號《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題》 納稅人因房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。 第二個文件 、依據(jù)國稅發(fā)(2003)89《國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》，關于確定房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題規(guī)定， (1)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 通常情況房地產開發(fā)企業(yè)產權證轉移時間要晚于房屋交付時間，文件二中購買購置新建商品房自房屋交付次月計征城鎮(zhèn)土地使用稅，與文件一中房產實物權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末終止剛好時間完美銜接，印證了我們的觀點。 實務中，對于房地產開發(fā)企業(yè)終止土地使用稅交納的時間各地稅稅機關的處理不統(tǒng)一，注意以主管局準，沒有地方規(guī)定，以上述總局兩個文件溝通解決。 舉例看下實務中土地使用稅終止時間的三種觀點 觀點一、簽訂銷售合同日期為終止時間 桂地稅字[2009]117 號《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于房地產企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止時間的通知 》對房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房用地，在商品房出售之前，應依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅;終止繳納的時間應以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起。 觀點二、以房產交付日期為終止時間 新地稅法【2013】10 號《**維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的公告》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅繳納的終止時間為:房地產開發(fā)企業(yè)同購房者簽訂的商品房買賣合同約定的房屋交付時間的次月。 觀點三、以辦理產證日期為終止時間 豫地稅發(fā)[2006]84號河南省地方稅務局關于印發(fā)《河南省地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理辦法》的通知房地產開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，開發(fā)商品房已經銷售的，應自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面積所應分攤的土地面積相應調減應稅土地面積。 房屋交付使用，是指房地產開發(fā)企業(yè)按照售房合同的規(guī)定，將房屋已銷售給購房人且購房人已辦理了房屋土地使用權證或者房屋產權證，房屋所占有的土地已發(fā)生實際轉移的行為。對購房人非個人原因無法及時取得土地使用權證或房屋產權證的，只要房地產開發(fā)企業(yè)按照銷售合同的規(guī)定，已將房屋銷售發(fā)票全額開付給購房人且購房人的購房款項已全部結清，或者已將房屋的鑰匙交付給購房人，經主管地方稅務機關審查同意后，也可視同為房屋已交付使用。