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老師，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出售土地使用權，相關成本確認法律法規(guī)文件
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中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：該條例第六條規(guī)定了計算增值額的扣除項目，包括取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等，為土地使用權出售成本確認提供了基本框架。
第七條對條例第六條所列的計算增值額的扣除項目進行了詳細說明。其中明確指出，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；開發(fā)土地的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。同時，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20% 的扣除。
07/22 14:49
84785008 
07/22 14:57
老師，招拍掛土地，有部分金額是財政返還款，這部分成本是否該在土地成本扣除，有哪些文件可以提現(xiàn)
宋生老師 
07/22 14:59
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220 號）：房地產(chǎn)企業(yè)從政府部門取得的各種形式的返還款，在土地增值稅清算時，若返還屬于政府應支出的前期開發(fā)費用，應沖減土地成本；若返還代墊的征地、拆遷補償費用和土地前期開發(fā)費用，應作往來業(yè)務處理，超返還部分作營業(yè)外收入；若返還屬于土地使用權出讓收入使用范圍，并納入財政預算管理的回遷房安置費和市政配套設施費，應作經(jīng)營收入。
84785008
07/22 15:03
老師，招拍掛土地，市財政撥付安置收入，出售該土地時，是否該扣減這部分金額，
宋生老師
07/22 15:07
你好，這個分情況了
返還款相當于回遷房相關收入的部分：如果市財政撥付的安置收入相當于回遷房營業(yè)稅或土地增值稅確認收入的部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按此收入計算繳納相關稅費，此時不扣減土地成本，土地出讓金全額計入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費。
返還款大于回遷房相關收入的部分：若協(xié)議約定返還款大于回遷房計稅價格確認收入，且用于特定事項，按實際情況判定是否征收相關稅費；若未約定特定用途，應抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費，即出售土地時應扣減這部分金額。
返還款小于回遷房相關收入的部分：如果返還款小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得的返還款全部作為售房收入計算繳納土地增值稅，不扣減土地成本。
84785008
07/22 15:44
老師，我這個不是回遷房，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用權，招拍掛取得80，財政返還30,那這塊地成本是80還是80-30=50
宋生老師
07/22 15:45
你好，這個實操中其實看稅務局。一般來說是按80.也有的按50，但是返還的金額，作為征收收入。最終還是80
84785008
07/22 15:46
謝謝老師
宋生老師
07/22 15:46
你好，不用客氣的了。
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