一、現(xiàn)代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。

　　銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務的不斷發(fā)展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔保在風險管理過程中至關重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認識。

　?。?）房地產(chǎn)抵押權人的一般風險；（2）權益、時差與抵押風險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風險；（4）在建工程的抵押風險；（5）住宅按揭的抵押風險；（6）拍賣市場反饋的抵押風險；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵押風險；（8）全期抵押評估的動態(tài)運作等。

　　二、房地產(chǎn)抵押權人的一般風險防范。

　　抵押就房地產(chǎn)而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押房地產(chǎn)一般指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產(chǎn)權利。它應符合抵押合法有效，物權明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規(guī)避相應的風險。

　　1、抵押合法有效。屬國有的房地產(chǎn)作抵押時，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可（但國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn)，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業(yè)、合資合營企業(yè)有限責任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會批準；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設工程承發(fā)包條件并取得商品房預售許可證和房地產(chǎn)權利證書。抵押房地產(chǎn)必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。

　　2、物權明確。房地產(chǎn)的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產(chǎn)的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產(chǎn)的權利，如抵押權人對抵押房地產(chǎn)的權利等。一般來說，可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押，可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉(zhuǎn)讓。

　　3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會加大抵押的風險。因為抵押物具有一定量的變現(xiàn)價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現(xiàn)速率實際是保證其變現(xiàn)價值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時間特征的價值。

　　三、權益、時差與抵押風險。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價值100萬元，抵押貸款率是70％嗎？回答是否定的。

　　抵押貸款期內(nèi)某一時點的抵押貸款率是相應時點抵押權人的權益價格（如貸款風險金額）與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔保的抵押物價值與抵押權人權益之比，二者互為倒數(shù)。

　　抵押權人的權益、運作中的時間差和抵押貸款率之間的內(nèi)在相互關系如圖所示（略）。

　　其中，圖中鋸齒波實線為借款二年按季結息正常情況下的借貸還息，還本付息情況。上斜線形成每季利息，下垂線表示每季還息。第8季度的下垂線為還本結息。

　　但是如果借款人一旦發(fā)生逾期不能還息，并且要通過處分抵押物來清償時，就引出了如圖中的一組平行的罰息曲線（廣義，下同）。假定按現(xiàn)行一年期貸款利息5.58%計算，則季息為0.9765萬元，罰息為每日以計息基數(shù)的萬分之三計取，罰息曲線比正常情況下的曲線斜率要大很多，兩者在連接處明顯的向上翹了。

　　假定從不能正常付息至清償（或進入訴訟程序）需9個月時間，則銀行的權益為本金、當期的利息、罰息之和，每個時點都有可能出現(xiàn)這種情況如圖中的平行虛線所示，如果進入訴訟程序則掛帳停息，銀行的基本權益部分從法律上就固定下來。

　　其次，抵押貸款中的雙時差問題。從所附總圖可見，如在t3點出險，處分點在t6處，由此造成了銀行權益的改變和增加。抵押物在t3處為98.5萬元，假如t6時即為處分點，此時抵押物價值為97.0萬元，再順延則更低，所以抵押物價值曲線與抵押物抵押價值曲線是不同的，兩者存在時間差△t.前者是現(xiàn)時價值，后者是現(xiàn)時對應的處分變現(xiàn)日的抵押物價值。抵押物折舊為直線時的情況如圖示，隨抵押價值的減少抵押貸款率漸增。

　　由上可知，權益較貸款本金要全面，時差是客觀存在的，抵押貸款率不是貸款本金與抵押物價值之比，而是抵押權人的權益價格與抵押物抵押價值的比值，如上圖示。貸款期內(nèi)各時點抵押貸款率的最大值即是該案的抵押貸款率。若借貸個案性情況如圖上方給出的表列數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)讀識均為右標注），本章節(jié)開頭的答案就不是70％了，若是至滿一年的抵押貸款率為79.51％，至滿二年時則已經(jīng)成81.19％，這就是權益時差下的抵押風險，它揭示了真正的抵押貸款率和抵押率。

　　四、抵押權人最難把握的最大風險，抵押價值評估最難掌握的問題是抵押房地產(chǎn)的權利問題

　　房地產(chǎn)抵押是不轉(zhuǎn)移占有的特定交易形式，它是一種將來時的可能轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的權利是以登記為前提，通過讓渡來實現(xiàn)的。但事實上房地產(chǎn)并不是所有的權利都能登記的，而我們的抵押價值評估沒有理由把這些尚不能登記或無法登記的客觀的權利價格不評估進去。也就是說在抵押房地產(chǎn)中，由于其形態(tài)各異、權利交錯，信息存在著嚴重的不對稱。抵押權人所能實現(xiàn)的房地產(chǎn)權利一般都小于等于抵押人的房地產(chǎn)權利，但這個小于一定不能是抵押價值評估者的失誤所造成的，抵押價值評估結果一定不能發(fā)生估價對象權利被違背客觀地夸大。比如，在滬市某中心區(qū)，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押時已結構封頂，市價為每平方米建筑面積12000多元，但在此前已以10000元的整體價格銷售給了某外商。雖未登記，合約已簽，第一筆款項已支付。實際抵押人的權利最大價值的不利情況（即不考慮可以毀約的情況），也就是有利于抵押權人的情況，已被鎖定在銷售價格上。而部分銷售款已發(fā)生，未作封閉式監(jiān)管的款項要剝離，后續(xù)工程至竣工交付尚未盡義務款項及相應利潤的扣除，都必須在抵押價值評估時一并考慮。

　　另外，筆者曾經(jīng)遇到過這樣一件事，有一開發(fā)商將銷售不出去的高層商品住宅，在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權利人的情況下，作動遷安置之用后，欲將其抵押給銀行作貨款擔保之用，委托抵押價值評估。這例估價對象屬于抵押未設定租賃期限的商品住宅，是不能變現(xiàn)的。產(chǎn)權方的權利，僅僅是可以獲得售后公房的產(chǎn)權補償部分（如再一次被動遷，在上海則可獲得動拆遷評估價格額20%的產(chǎn)權補償）。如果一直維系未設定租賃期限的租賃行為，則在此期間，非但不能抵押變現(xiàn)，產(chǎn)權人還要月月盡義務，年年擔責任，定期要貼錢。這宗房產(chǎn)假如抵押，抵押人對該房地產(chǎn)擁有的抵押權利價格該為多少。但從房地產(chǎn)權利證書和權利登記上，見不到已作動遷安置之用的字樣，假如我們不堅持一定要踏勘現(xiàn)場，就不能發(fā)現(xiàn)喜氣洋洋裝修著估價對象的被安置居民。

　　我們還遇到將尚可使用年限為25年，前20年租金已一次性收繳的辦公樓來抵押作擔保的情況，抵押人房地產(chǎn)權利的嚴重缺失情況是不少的，而且此項風險一旦發(fā)生，抵押價值評估的價格就不可能再保證其評估的正確性了。因此，在抵押價值評估過程中，一方面應當注意銀行的權益，另一方面應當對抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權利價值，根據(jù)應當占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場踏勘掌握的情況作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價值評估創(chuàng)造必要的條件，才可能保證后續(xù)抵押價值評估作業(yè)的正確性。