誰是高房價的最大受益者?“在房地產企業(yè)開發(fā)總成本(直接成本和運營成本)構成中,向政府的支出大約達到44%,而在房企總支出(總成本和繳納的總稅收)中,流向政府的比例更是高達49.42%。”近日,全國工商聯房地產商會REICO工作室發(fā)布的一份名為《我國房地產企業(yè)開發(fā)費用的分析》的報告引起了多方關注。

　　北京華遠集團總裁任志強就此接受記者采訪時更是直言,地方政府才是高房價的最大受益者。“地方政府的政策推動了高房價,但是沒有人承認,特別是土地部門從來不承認。”

　　據了解,該報告已轉交全國人大財經委以及相關的決策部門。

　　支出一半流向政府

　　據介紹,該報告的調查數據來源于2008年7月至10月在北京、上海、廣州、蘇州、成都等9個城市房地產開發(fā)企業(yè)的調查,包括62個開發(fā)企業(yè),涉及到81個房地產項目。

　　記者獲得的該報告全文顯示,無論是從總成本的角度還是從總支出的角度,流向政府的比例都相當可觀。

　　“在房企開發(fā)總成本中,土地成本所占比例最高,達到了41.2%。”REICO工作室王震博士指出,這還只是政府賣地的顯性收入,如果加上市政工程、公共配套等隱性收入,房企交給政府的比例將可能占到總成本的44％。

　　該報告指出,如果按照每平方米可銷售面積成本計算,全部樣本的每平方米成本平均為8893元,每平方米的土地成本為3821元。上海每平方米土地成本在2006年最高,達到6849元,廣州則在2005年達到最高,為4375元。“土地成本占比最高的是上海,其次是蘇州、成都和北京、廣州、青島、深圳、西安,最低的是呼和浩特。”

　　而從房企的總支出角度分析,“開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06%,土地成本占到了總支出的30.36%；開發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%。”王震博士直言,這就意味著開發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。

　　報告指出,從三個一線城市來看,流向政府的份額,上海的開發(fā)項目最高,為64.50%,其次是北京,為48.28%,最低的廣州也達到了46.94%。

　　此前,由北京師范大學金融研究中心主任鐘偉教授主持調研并撰寫的《2008年中國房地產行業(yè)資金報告》就曾做過統計,2008年房企的購地支出或將達到3699億元,稅收支出則可能達到2179億元。

　　任志強直言,報告證明,高房價下政府部門拿走的最多。

　　據悉,該報告均是提取房企2007年和2008年的財務數據。這兩年正是地價和房價直沖云霄的兩年。

　　根據該報告顯示,房地產開發(fā)中,企業(yè)剩余(總銷售收入減去總成本和稅收)占總銷售收入的26.14%。

　　給房企減稅?

　　輿論普遍認為,開發(fā)商應繼續(xù)降價。“現在很多的政府是說開發(fā)商你得降價。”任志強坦言。

　　不過,近兩年地價高位拿地的開發(fā)企業(yè),卻面臨房價降不動的難題。

　　“土地成本和稅收不能降低,這多少局限了房企的降價空間；但如果不降價,高房價客觀上降低了房屋購買者的購買力,在市場購買力不足的條件下,開發(fā)企業(yè)的銷售就不能完成,從而也就不能補償其成本和預先繳納的稅收。”王震博士指出,土地成本和各種稅收從性質上分析,是房企預先為購房者“代墊”的,需要在房屋銷售過程中得到補償。REICO工作室劉琳博士向記者透露,截至去年11月底,40個重點城市中,有1/4的城市商品房銷售面積同比下降40%以上。房企回籠資金的壓力可想而知。

　　王震博士指出,土地成本、稅收以及成交低迷對于資金的占壓使得房地產業(yè)面臨的潛在金融風險正在加大。

　　《2008年中國房地產行業(yè)資金報告》更是預測,如果2009年房地產遭遇中期調整,資金缺口將達到9290億元；如果2009年房地產遭遇短暫調整,資金缺口也將達到4925億元。

　　高房價下無贏者:政府透支土地收益,房企金融風險加大,普通居民無力購房。

　　王震博士指出,目前,政策調整并沒有涉及到根本問題,沒有涉及到房地產業(yè)制度層面的問題,基本上屬于政策的微調。REICO工作室此次所布的開發(fā)成本分析報告就此建議,應從房地產市場的制度層面入手,將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收整合為統一的房地產稅或物業(yè)稅,延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收,并將契稅并入印花稅,將房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅合并為一個稅種。

　　任志強也認為當前減稅還有很大余地。但任志強對物業(yè)稅的征收顯得信心不足。“中央財政和地方財政光一個人燃油稅就打了15年,物業(yè)稅會不會打15年?”