昨天，南京房產(chǎn)20條新政一出臺(tái)，立即在業(yè)界引起強(qiáng)烈反響。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，這20條政策到底能起到多大的刺激作用？會(huì)有多少有購(gòu)房意向的市民被其打動(dòng)，投入到置業(yè)大軍中呢？而對(duì)眾多資金緊張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這20條新政又能給他們帶來(lái)多少實(shí)際好處呢？現(xiàn)在，就讓我們?cè)敿?xì)分析一下吧——
購(gòu)房者的優(yōu)惠
關(guān)于轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)：“免稅”計(jì)算時(shí)間提前
第一條：根據(jù)南京實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整普通商品房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，合理認(rèn)定二手住房交易稅收征收時(shí)點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓房屋過(guò)程中的稅收負(fù)擔(dān)。
解讀：據(jù)權(quán)威消息，今后在認(rèn)定二手住房交易稅征收時(shí)點(diǎn)時(shí)，將統(tǒng)一劃定為以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記鑒證日期”為準(zhǔn)，而不再按原來(lái)的“契稅完稅日期或房產(chǎn)證記載日期”為準(zhǔn)。
舉例來(lái)說(shuō)，劉先生2006年購(gòu)買(mǎi)了一套期房，當(dāng)年8月簽訂了購(gòu)房合同并鑒證，而房子直到2008年底才正式交付，辦理了產(chǎn)權(quán)證。如果按照過(guò)去的規(guī)定，劉先生的房子要在辦理房產(chǎn)證的2008年的基礎(chǔ)上計(jì)算，5年后轉(zhuǎn)手方能免交營(yíng)業(yè)稅，也就是說(shuō)，只有到2013年才可以免營(yíng)業(yè)稅上市交易；但按照新政，只要從2006年合同登記鑒證日期算起，到2011年8月房子轉(zhuǎn)讓時(shí)就可以免征營(yíng)業(yè)稅了。
這樣算來(lái)，該套房轉(zhuǎn)讓免交契稅的時(shí)間，比原來(lái)足足提前了兩年多。
關(guān)于二套房貸：“改善住房”享首套優(yōu)惠
第二條：對(duì)首套住房人均建筑面積未達(dá)全市人均住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從而購(gòu)房改善自身住房條件的購(gòu)房者，不視作購(gòu)買(mǎi)第二套住房，仍執(zhí)行首套住房貸款政策。
解讀：此前央行出臺(tái)的個(gè)人房貸政策中就有這么一條優(yōu)惠政策：如果市民到銀行貸款，能夠提供出房產(chǎn)局檔案館出具的首套人均建筑面積低于全市標(biāo)準(zhǔn)的，銀行都視同第一套標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，也就是利率可下浮15％、首付最低20％或30％（建筑面積90平方米以下首付20％、90平方米以上首付30％）的優(yōu)惠政策發(fā)放貸款。如果被視作第二套房貸，那么首付至少4成、利率上浮10％。
這條政策文字上與以前并沒(méi)有變化，更多的是“暗示”銀行以多種方式支持市民買(mǎi)房貸款。
關(guān)于公積金貸款：限額提高并可異地貸款
第三條：抓緊研究并適時(shí)出臺(tái)提高公積金貸款額度、省內(nèi)異地申請(qǐng)住房公積金貸款的有關(guān)政策。支持市民提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房。
解讀：南京住房公積金管理中心相關(guān)人士昨日透露，相關(guān)的細(xì)則已經(jīng)基本定稿，“十一”以后對(duì)外公布。
之前有消息稱(chēng)，南京住房公積金貸款額度將從現(xiàn)有的20萬(wàn)元/人調(diào)高到30萬(wàn)元/人。而對(duì)于住房公積金異地貸款的問(wèn)題，消息靈通人士明確表示“將復(fù)制常州政策，但范圍限為江蘇省內(nèi)”。記者獲悉，常州公積金的異地貸款規(guī)定是：“凡在本市購(gòu)買(mǎi)住房但在外市正常繳納住房公積金超過(guò)6個(gè)月的職工，只要符合我市住房公積金貸款條件，可在本市申請(qǐng)住房公積金貸款，享受與本市職工同等的政策優(yōu)惠�！币簿褪钦f(shuō)：在江蘇省內(nèi)無(wú)錫、蘇州等城市的居民，只要有住房公積金賬戶的，到南京買(mǎi)房均可向南京市公積金管理中心申請(qǐng)公積金。但由于這些居民繳納的公積金不在南京市公積金管理中心，南京公積金有沒(méi)有足夠的錢(qián)放貸呢？這是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。
關(guān)于購(gòu)房補(bǔ)貼：下月起買(mǎi)自住房給補(bǔ)貼
第四條：進(jìn)一步落實(shí)房改政策，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度。在2008年l0月1日至2009年9月30日期間，凡購(gòu)買(mǎi)90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額1％的補(bǔ)貼；凡購(gòu)買(mǎi)90-144平方米（含l44平方米）商品住房（含二手住房）的，給予房款總額0.5％的補(bǔ)貼。補(bǔ)貼按現(xiàn)行財(cái)政體制分擔(dān)，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)發(fā)放。
解讀：南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定解釋?zhuān)o予補(bǔ)貼的購(gòu)房時(shí)間是2008年l0月1日至2009年9月30日。凡是在這一年里買(mǎi)了房、簽了合同并且到房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行預(yù)登記的購(gòu)房者，補(bǔ)貼發(fā)放時(shí)間限定為“辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)”，即購(gòu)買(mǎi)期房的人并不能馬上拿到補(bǔ)貼；此外，補(bǔ)貼會(huì)以現(xiàn)金的方式發(fā)到購(gòu)房者手上。比如花60萬(wàn)元買(mǎi)了一套75平方米的房子，那么可以拿到的補(bǔ)貼就是6000元。不過(guò)，要求購(gòu)房者在2012年12月底前去辦理房產(chǎn)證，否則補(bǔ)貼就拿不到了。
關(guān)于“賣(mài)舊買(mǎi)新”：抵扣個(gè)稅條件放寬
第五條：進(jìn)一步加強(qiáng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”稅費(fèi)抵扣政策的執(zhí)行力度，確保將國(guó)家有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策落到實(shí)處。
解讀：發(fā)布會(huì)上，市委宣傳部副部長(zhǎng)曹勁松表示，這一條的細(xì)則正在制訂中，將由稅務(wù)部門(mén)對(duì)外發(fā)布。
知情人士透露，這一條主要是指二手房買(mǎi)賣(mài)的個(gè)人所得稅抵扣。本來(lái)市民如果賣(mài)出房產(chǎn)，需按買(mǎi)入和賣(mài)出差價(jià)的20％交納個(gè)人所得稅；但如果在賣(mài)掉該房后一年內(nèi)又新買(mǎi)房的，根據(jù)新購(gòu)房總房款與賣(mài)出房總房款的差價(jià)，返還當(dāng)初賣(mài)房時(shí)所征的個(gè)人所得稅。如果購(gòu)房花的錢(qián)比賣(mài)房的錢(qián)多，則全額返還；如果比賣(mài)房花的錢(qián)少，則按新購(gòu)買(mǎi)價(jià)占已賣(mài)價(jià)的一定比例返還。
這次所謂的“將該優(yōu)惠政策落到實(shí)處”，方案有兩種：一種是將現(xiàn)行的“一年”時(shí)限延長(zhǎng)為“兩年”，也就是賣(mài)房后兩年內(nèi)買(mǎi)房都可抵扣個(gè)稅。這是為了防止一些房子雖然簽合同早，但實(shí)際要一年后才交付，導(dǎo)致這部分居民辦理房產(chǎn)證的時(shí)間超過(guò)了“一年”的期限規(guī)定，無(wú)法享受抵扣政策；還有一種方案是將“一年”的參照日期由目前的辦理房產(chǎn)證日期改為以合同鑒證日期為準(zhǔn)，這樣同樣可以避免因期房交付時(shí)間晚而使居民無(wú)法享受正常個(gè)稅優(yōu)惠�！翱傊覀儠�(huì)想辦法讓所有滿足國(guó)家稅收優(yōu)惠條件的居民都能正常享受優(yōu)惠。”
開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠
開(kāi)發(fā)商可緩交基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)人防費(fèi)
第十一條：在2009年9月30日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可緩交或分期交納開(kāi)發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)等建設(shè)規(guī)費(fèi)，最長(zhǎng)可延期至辦理銷(xiāo)售許可證前。
解讀：目前南京樓盤(pán)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為150元/m2，10層以下的人防配套易地建設(shè)費(fèi)是700-900元/m2，分?jǐn)偟矫科矫追績(jī)r(jià)中為100元/m2左右，兩項(xiàng)合計(jì)250元/m2.原來(lái)這些費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取施工許可證的時(shí)候交納，現(xiàn)在延期到領(lǐng)取房產(chǎn)銷(xiāo)售許可證前，大約緩交了2-3月。
樓盤(pán)銷(xiāo)售納稅也可“少交遲交”
第十二條：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國(guó)家稅收政策規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率下限標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)交、按年清算。
解讀：目前南京市規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上年度應(yīng)納稅額凡超過(guò)800萬(wàn)元的，需要按月預(yù)交企業(yè)所得稅。而昨天出臺(tái)的新政中已經(jīng)改為“按季預(yù)交”，一下就可少交一半錢(qián)，更何況還可以再遲交2個(gè)月呢。
開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)聯(lián)合開(kāi)發(fā)可緩交規(guī)費(fèi)
第十三條：積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他市場(chǎng)主體合作，走聯(lián)合開(kāi)發(fā)之路，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。在建項(xiàng)目因資金問(wèn)題與其他企業(yè)聯(lián)合建設(shè)的，可以緩交相關(guān)市權(quán)規(guī)費(fèi)。
解讀：比如一家開(kāi)發(fā)商拿地后資金不足，無(wú)力開(kāi)發(fā)，如果另一家開(kāi)發(fā)商出錢(qián)，這種合作開(kāi)發(fā)，前者一般會(huì)將一定比例的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給后者，以計(jì)算各自的產(chǎn)權(quán)比例。按規(guī)定，這種土地“轉(zhuǎn)讓”買(mǎi)賣(mài)雙方均需向國(guó)土部門(mén)交納3元/m2的轉(zhuǎn)讓重新登記費(fèi)，另向財(cái)政部門(mén)按地價(jià)的4％交納契稅。今后這類(lèi)費(fèi)用按照新政則可以“緩交”，而且緩交的最后時(shí)間沒(méi)有明確限制。
樓盤(pán)可推遲開(kāi)工土地出讓金可緩交
第十四條：進(jìn)一步優(yōu)化土地管理政策。對(duì)因特殊原因無(wú)法交付或不具備全面開(kāi)發(fā)條件的已出讓地塊，經(jīng)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)后，可適當(dāng)順延開(kāi)、竣工時(shí)間，并根據(jù)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度情況分期或延緩交納土地出讓金。
解讀：國(guó)土部門(mén)表示，延期交納土地出讓金將一般只針對(duì)因政府原因拖延開(kāi)工的項(xiàng)目，比如拆遷拖延了時(shí)間或規(guī)劃遲遲難以確定等，每塊地緩交都將“一事一議”。
“一套一價(jià)”取消開(kāi)發(fā)商自行調(diào)節(jié)
第十六條：取消商品房“一套一價(jià)”管理方式。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序管理，嚴(yán)格執(zhí)行“明碼標(biāo)價(jià)”制度，遏制開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性價(jià)格行為，嚴(yán)肅查處少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假?gòu)V告等行為，防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，嚴(yán)厲打擊各類(lèi)違規(guī)違法行為，切實(shí)保障房地產(chǎn)消費(fèi)者合法權(quán)益。
解讀：南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)王秀洲表示，去年5月份出臺(tái)了“一套一價(jià)”政策，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)頻繁、房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)大等情況。現(xiàn)在取消這個(gè)制度，包含三方面內(nèi)容：第一，當(dāng)時(shí)要求開(kāi)發(fā)商將每套住房的價(jià)格都報(bào)送物價(jià)部門(mén)審核，現(xiàn)在不需要了，由開(kāi)發(fā)商依據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)的總體水平要求，就每一套房子自己定價(jià)，不要再報(bào)物價(jià)部門(mén)核查；第二，原先規(guī)定價(jià)格一旦公示后不得擅自提價(jià)，如果要提也得報(bào)物價(jià)部門(mén)重新核定，往后這也不需要了，價(jià)格變化由開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)情況、尤其是樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況進(jìn)行適度調(diào)整；其三，當(dāng)時(shí)要求在標(biāo)價(jià)上，售樓處的價(jià)目表與提供給物價(jià)部門(mén)和在網(wǎng)站上公布的價(jià)格三者一致，現(xiàn)在進(jìn)行改革，只要求開(kāi)發(fā)商在售樓處的顯著位置，將價(jià)格表對(duì)外公示。
但取消“一套一價(jià)”并不表示江蘇省房地產(chǎn)的核價(jià)制度完全取消。王秀洲表示：新政實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)前仍需到物價(jià)部門(mén)核定樓盤(pán)整體的指導(dǎo)價(jià)，才能拿到物價(jià)部門(mén)出具的聯(lián)系單，到房產(chǎn)部門(mén)領(lǐng)取樓盤(pán)銷(xiāo)售許可證依然需要物價(jià)部門(mén)的“聯(lián)系單”。
規(guī)劃雖然定了樓盤(pán)仍可申請(qǐng)改戶型
第十八條：根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)一步優(yōu)化我市住房供應(yīng)的總量規(guī)模和區(qū)域分布。在滿足整體規(guī)劃的條件下，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)需要，調(diào)整房屋的套型結(jié)構(gòu)。在建項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)后，可對(duì)房屋套型設(shè)計(jì)作必要調(diào)整。
解讀：這一條也就是允許樓盤(pán)更改套型規(guī)劃。由于本次新政對(duì)90m2以下小戶型的補(bǔ)貼最多，因此調(diào)整方向應(yīng)當(dāng)是鼓勵(lì)樓盤(pán)朝中小戶型調(diào)整，這類(lèi)戶型在目前的市場(chǎng)上遠(yuǎn)比130-160m2的大戶型“好賣(mài)”。
[各地救市政策]
主要措施：
從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5％、1％、0.5％三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。
其中，購(gòu)買(mǎi)90平方米以下商品住房或購(gòu)買(mǎi)144平方米以下二手住房的，購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額的1.5％享受政府財(cái)政補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)90平方米-144平方米商品住房，購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額的1％享受政府財(cái)政補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)144平方米以上商品住房及二手住房的，購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額的0.5％享受政府財(cái)政補(bǔ)貼。
西安還加大了對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城建費(fèi)用支持力度。對(duì)于商品房項(xiàng)目，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期開(kāi)工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。
具體舉措：
9月1日起，河南省居民購(gòu)買(mǎi)首套自住商品房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款交納比例可由30％降到20％；購(gòu)買(mǎi)普通商品房的，可按一定比例減免房地產(chǎn)交易契稅。
具體舉措：
8月4日，福州市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見(jiàn)（試行）》，放寬購(gòu)房稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，即將豪宅標(biāo)準(zhǔn)由5500元／m2調(diào)整為7000元／m2.
具體舉措：
1.調(diào)整住房公積金貸款最高限額。借款人夫妻雙方均符合貸款條件的，貸款最高額度由30萬(wàn)元調(diào)整為40萬(wàn)元。只有一方符合貸款條件的，貸款最高額度由18萬(wàn)元調(diào)整為24萬(wàn)元。
2.降低住房公積金貸款首付比例。申請(qǐng)二次及以上住房公積金貸款的首付款比例由40％降低為30％。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房及90m2以下的小戶型住房首付款比例降為20％。優(yōu)先滿足購(gòu)買(mǎi)保障性住房的住房公積金貸款需求。
新政透露3點(diǎn)信號(hào)
1、購(gòu)房補(bǔ)貼只給“一年”
新政可以享受這么多的實(shí)惠，這可讓許多買(mǎi)了房但還沒(méi)交稅、沒(méi)貸款的購(gòu)房人心動(dòng)。但記者了解到，按照這些政策的實(shí)際實(shí)施日期，目前已購(gòu)房的老購(gòu)房人將無(wú)緣這些優(yōu)惠，而且這些政策除“購(gòu)房補(bǔ)貼”固定為一年時(shí)間外，其余規(guī)定均有可能隨時(shí)取消。
據(jù)悉，新政中的購(gòu)房補(bǔ)貼有效期為2008年9月27日到2009年9月30日，按合同鑒證日期算。也就是說(shuō)，只有在本月中下旬或10月以后簽約的購(gòu)房人才有望能趕上；至于貸款，目前已經(jīng)買(mǎi)房但公積金貸款仍未審批下來(lái)的客戶可以爭(zhēng)取撤回貸款材料重做，就有望按新額度放貸。
從這些政策看，直接目的就是刺激市民從10月起購(gòu)房。但要是樓盤(pán)銷(xiāo)售一好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商要提價(jià)，樓市會(huì)不會(huì)又太熱了？就此，南京市房產(chǎn)局副局長(zhǎng)郭宏定表示：這次的政策具有“靈活性”，并不永久固定；要是形勢(shì)變了，樓市需要降溫，這些政策除房貼外隨時(shí)可能取消。
2、144m2成高檔房界定標(biāo)準(zhǔn)？
記者注意到，在本次的購(gòu)房補(bǔ)貼和二手房營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題上，144m2以上的高檔房均無(wú)緣享受優(yōu)惠，可謂“本次新政最落寞的一族”。就此，業(yè)內(nèi)人士表示：從這一點(diǎn)看，實(shí)際高檔房的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)暗自有變，從當(dāng)初的單價(jià)、面積等多條規(guī)定變成了以面積界定為主，這預(yù)示對(duì)大面積的別墅類(lèi)房屋的調(diào)控仍沒(méi)有放松，今后也不會(huì)放松。
按照本次補(bǔ)貼政策，即使買(mǎi)了主城單價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/m2的房子，如果面積是80m2，總價(jià)240萬(wàn)，該市民照樣按1％的最高標(biāo)準(zhǔn)拿2.4萬(wàn)元房貼；但如果買(mǎi)了郊區(qū)別墅，哪怕單價(jià)只有3000元/m2，但總面積是150m2，超過(guò)了144m2的高檔房界定標(biāo)準(zhǔn)，即使總房?jī)r(jià)只有45萬(wàn)，這套房子也無(wú)法享受任何補(bǔ)貼。“這意味著，今后南京區(qū)分高檔房將以面積為主，而模糊了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)�！�
3、金融政策可能繼續(xù)放松
這次出臺(tái)的一系列政策還提出：“要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融扶持力度。”有開(kāi)發(fā)商告訴記者：緩解開(kāi)發(fā)貸款難其實(shí)是這20條中對(duì)他們最至關(guān)重要的，可地方政府能左右全國(guó)性金融系統(tǒng)政策嗎？南京一家國(guó)有銀行相關(guān)人士告訴記者，“我們的信貸規(guī)模都是總行定的，不可能隨便增加。總行的信貸規(guī)模也要受央行的宏觀調(diào)控政策影響，所以能否增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投入，關(guān)鍵要看央行的宏觀調(diào)控政策年底是否會(huì)調(diào)整。”記者了解了南京多家銀行，他們?cè)谀暇┑貐^(qū)的房地產(chǎn)業(yè)信貸規(guī)模今年總體和去年持平。
“不過(guò)，在今年的貸款總規(guī)模的控制下，我們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)的信貸上會(huì)對(duì)客戶的選擇要求更高，主要貸給資質(zhì)好的大型房地產(chǎn)公司或是項(xiàng)目地段好、土地成本低的公司。對(duì)于資本金太少、開(kāi)發(fā)規(guī)模小、單體樓盤(pán)的項(xiàng)目一般不會(huì)發(fā)放貸款。因?yàn)橐坏﹩误w樓盤(pán)賣(mài)得不好，它的還款來(lái)源就會(huì)成問(wèn)題�！币晃汇y行工作人員告訴記者。
那么今年房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模有沒(méi)有可能增加呢？一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)表示，前不久降息、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策，就是國(guó)家對(duì)從緊貨幣政策放松的一大信號(hào)。為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，年底不排除會(huì)出臺(tái)后續(xù)的宏觀調(diào)控放松的政策。
[新政實(shí)惠算算看]
對(duì)市民：100萬(wàn)元的房子可優(yōu)惠5萬(wàn)
昨日出臺(tái)房產(chǎn)新政給了市民實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠�？捎惺忻駞s擔(dān)心：有了這些優(yōu)惠，房子好賣(mài)了，開(kāi)發(fā)商就會(huì)取消現(xiàn)在的“八折”“九折”的房?jī)r(jià)優(yōu)惠。那么和現(xiàn)在房?jī)r(jià)優(yōu)惠相比，究竟哪個(gè)更劃算呢？記者請(qǐng)相關(guān)人員算了一筆賬。
比如市民在奧體附近以100萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套90m2的住宅，其中貸款60萬(wàn)。如果按原先公積金貸款額度20萬(wàn)/人來(lái)算，夫妻倆只能貸40萬(wàn)公積金加20萬(wàn)商業(yè)貸款，貸20年月供4169元，總利息40萬(wàn)出頭；而如果公積金貸款額度提高到30萬(wàn)/人，這對(duì)夫妻則可60萬(wàn)貸款全貸公積金，月供減少到4002元，總利息36萬(wàn)元出頭，一下就節(jié)省了4萬(wàn)元的利息！
此外，該市民還可領(lǐng)取總房?jī)r(jià)1％的購(gòu)房補(bǔ)貼，也有1萬(wàn)元，總共加起來(lái)優(yōu)惠就達(dá)到5萬(wàn)元。
“可有的樓盤(pán)會(huì)降價(jià)1000元/m2或打個(gè)八折九折，比起來(lái)，還是開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠力度大�！庇匈�(gòu)房人如是說(shuō)。但業(yè)內(nèi)人士建議：目前新政剛出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商并不敢貿(mào)然取消原有折扣。那么在這一個(gè)月里，既享受開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)折扣，又能額外拿到政府給的補(bǔ)貼，那才是最優(yōu)惠的。如果房?jī)r(jià)打八折，加上政府總的5％優(yōu)惠，則最低折扣就到了80.95=7.6折！
對(duì)開(kāi)發(fā)商：緩交上億元，能多挺幾個(gè)月
“20條”給了購(gòu)房人實(shí)實(shí)在在的好處。而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，也著實(shí)讓他們眼前一亮。
一位開(kāi)發(fā)商告訴記者：現(xiàn)在樓盤(pán)一下子就降1000-2000元/m2的最主要原因就是開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，而新政最起碼允許四項(xiàng)費(fèi)用緩交，特別是土地出讓金可以緩交。這樣一來(lái)，就算房子不好賣(mài)，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)急于做出大幅降價(jià)，可以避免很多“前期業(yè)主找開(kāi)發(fā)商索賠”的樓市糾紛。
那么，這幾條“緩交”政策究竟有多大作用？這位開(kāi)發(fā)商告訴記者：首先，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和人防費(fèi)雖然只是可以遲交2-3個(gè)月，但按250元/m2、5萬(wàn)m2的工程量計(jì)算，也有1250萬(wàn)，“這對(duì)現(xiàn)金流很有好處”。
其次，企業(yè)所得稅以前是按月交納，大約是按20％的比例預(yù)交。要是一個(gè)月賣(mài)30套，80萬(wàn)/套，一個(gè)月2400萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額就要先交480萬(wàn)；而新政規(guī)定是可按季交納，而且有可能按下限約10％來(lái)交，那三個(gè)月本來(lái)要交1440萬(wàn)，現(xiàn)在可以只交720萬(wàn)，而且可以不必每月被催賬。比如7-8月是淡季，開(kāi)發(fā)商就可等到9-11月旺季再開(kāi)盤(pán)。
再次，合作開(kāi)發(fā)的市權(quán)規(guī)費(fèi)緩交和土地出讓金緩交，特別是后者讓開(kāi)發(fā)商舒了一口氣。因?yàn)橥恋爻鲎尳饎?dòng)輒上億，不交納將損失定金幾千萬(wàn)，延期交納則讓開(kāi)發(fā)商不會(huì)因此而急于低價(jià)賣(mài)房。對(duì)購(gòu)房人而言，可能短期內(nèi)樓盤(pán)的大幅跳水會(huì)難以看到；但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，穩(wěn)定的價(jià)格將利于其恢復(fù)正常的銷(xiāo)售價(jià)格，“畢竟一降1000-2000元/m2，老業(yè)主也會(huì)心疼，也會(huì)來(lái)找我們，矛盾會(huì)增加�！�
