第十章 建筑物的損耗

　　知識點(diǎn)三、使用年限法

　　使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎(chǔ)上的方法?；居?jì)算公式為：

　　d＝（1-R）t／N×100%

　　D＝C·d

　　式中：

　　d——建筑物損耗率；

　　D——建筑物的損耗；

　　R——預(yù)計(jì)的建筑物的殘值率；

　　t——建筑物已使用年限；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　C——建筑物的重置價格。

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　　建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命，前者指建筑物從建成起到不堪使用時的年數(shù)，后者指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》給出的各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值如下：

　?。?）鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；

　?。?）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；

　?。?）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

　?。?）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

　　（5）磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

　?。?）磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

　?。?）磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

　?。?）簡易結(jié)構(gòu)：10年。

　　在實(shí)際評估中，由于土地是有限期的土地使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)的年限可能不一致。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T50291-1999）的規(guī)定，當(dāng)建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用權(quán)的年限不一致時，按下列方法處理：

　?。?）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；

　　（2）建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算損耗；

　?。?）建筑物耐用年限長于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗（根據(jù)《物權(quán)法》，應(yīng)考慮住宅用途建筑物的土地使用權(quán)的自動續(xù)期）；

　?。?）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算損耗；

　?。?）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算損耗。

　　（二）建筑物已使用年限

　　建筑物的已使用年限分為實(shí)際使用年限和有效使用年限。當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常時，有效使用年限和實(shí)際使用年限相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過更新改造的，有效使用年限短于實(shí)際使用年限。在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據(jù)對實(shí)際使用年限的調(diào)整得到的。

　　（三）建筑物成新率的確定

　　成新率可在計(jì)算出損耗率的基礎(chǔ)上得到，即：

　　q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%

　　當(dāng)R＝0時，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可預(yù)見的實(shí)際尚可使用年限。

　　因此，利用成新率求取建筑物的現(xiàn)值為：

　　V＝C·q

　　通過前述公式得到的損耗率、成新率是綜合考慮了有形損耗和無形損耗的綜合損耗。

　　在損耗率計(jì)算過程中，主體、附屬設(shè)施、裝飾部分的費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算，同時分別測算各部分的損耗值，加權(quán)系數(shù)分別是各部分價值占重置價的比值。