第十章 建筑物的損耗

　　知識點三、使用年限法

　　使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎上的方法。基本計算公式為：

　　d＝（1-R）t／N×100%

　　D＝C·d

　　式中：

　　d——建筑物損耗率；

　　D——建筑物的損耗；

　　R——預計的建筑物的殘值率；

　　t——建筑物已使用年限；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　C——建筑物的重置價格。

　　（一）建筑物的耐用年限

　　建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命，前者指建筑物從建成起到不堪使用時的年數，后者指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)期。建筑物的經濟壽命短于自然壽命。

　　《房地產估價規(guī)范》給出的各種結構房屋的經濟耐用年限的參考值如下：

　?。?）鋼結構：生產用房70年，受腐蝕的生產用房50年，非生產用房80年；

　?。?）鋼筋混凝土結構（包括框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架一剪力墻結構等）：生產用房50年，受腐蝕的生產用房35年，非生產用房60年；

　?。?）磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年；

　　（4）磚混結構二等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年；

　?。?）磚木結構一等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；

　?。?）磚木結構二等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；

　?。?）磚木結構三等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年；

　?。?）簡易結構：10年。

　　在實際評估中，由于土地是有限期的土地使用權，建筑物的經濟耐用年限與土地使用權的年限可能不一致。根據《房地產估價規(guī)范》（GB／T50291-1999）的規(guī)定，當建筑物的經濟耐用年限與土地使用權的年限不一致時，按下列方法處理：

　?。?）建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計；

　?。?）建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算損耗；

　　（3）建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算損耗（根據《物權法》，應考慮住宅用途建筑物的土地使用權的自動續(xù)期）；

　?。?）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算損耗；

　　（5）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算損耗。

　　（二）建筑物已使用年限

　　建筑物的已使用年限分為實際使用年限和有效使用年限。當建筑物的維護保養(yǎng)正常時，有效使用年限和實際使用年限相當；當建筑物的維護保養(yǎng)更好或經過更新改造的，有效使用年限短于實際使用年限。在評估中所指使用年限為有效使用年限，有效使用年限是根據對實際使用年限的調整得到的。

　　（三）建筑物成新率的確定

　　成新率可在計算出損耗率的基礎上得到，即：

　　q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%

　　當R＝0時，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可預見的實際尚可使用年限。

　　因此，利用成新率求取建筑物的現值為：

　　V＝C·q

　　通過前述公式得到的損耗率、成新率是綜合考慮了有形損耗和無形損耗的綜合損耗。

　　在損耗率計算過程中，主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算，同時分別測算各部分的損耗值，加權系數分別是各部分價值占重置價的比值。