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第十章 建筑物的損耗
知識點三、使用年限法
使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎上的方法。基本計算公式為:
d=(1-R)t/N×100%
D=C·d
式中:
d——建筑物損耗率;
D——建筑物的損耗;
R——預計的建筑物的殘值率;
t——建筑物已使用年限;
N——建筑物的耐用年限;
C——建筑物的重置價格。
(一)建筑物的耐用年限
建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命,前者指建筑物從建成起到不堪使用時的年數,后者指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)期。建筑物的經濟壽命短于自然壽命。
《房地產估價規(guī)范》給出的各種結構房屋的經濟耐用年限的參考值如下:
?。?)鋼結構:生產用房70年,受腐蝕的生產用房50年,非生產用房80年;
?。?)鋼筋混凝土結構(包括框架結構、剪力墻結構、筒體結構、框架一剪力墻結構等):生產用房50年,受腐蝕的生產用房35年,非生產用房60年;
?。?)磚混結構一等:生產用房40年,受腐蝕的生產用房30年,非生產用房50年;
(4)磚混結構二等:生產用房40年,受腐蝕的生產用房30年,非生產用房50年;
?。?)磚木結構一等:生產用房30年,受腐蝕的生產用房20年,非生產用房40年;
?。?)磚木結構二等:生產用房30年,受腐蝕的生產用房20年,非生產用房40年;
?。?)磚木結構三等:生產用房30年,受腐蝕的生產用房20年,非生產用房40年;
?。?)簡易結構:10年。
在實際評估中,由于土地是有限期的土地使用權,建筑物的經濟耐用年限與土地使用權的年限可能不一致。根據《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的規(guī)定,當建筑物的經濟耐用年限與土地使用權的年限不一致時,按下列方法處理:
?。?)建筑物的建設期不計入耐用年限,即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計;
?。?)建筑物耐用年限短于土地使用權年限時,應按建筑物耐用年限計算損耗;
(3)建筑物耐用年限長于土地使用權年限時,應按土地使用權年限計算損耗(根據《物權法》,應考慮住宅用途建筑物的土地使用權的自動續(xù)期);
?。?)建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前,其耐用年限早于土地使用權年限而結束時,應按建筑物耐用年限計算損耗;
(5)建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續(xù)之前,其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時,應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算損耗。
(二)建筑物已使用年限
建筑物的已使用年限分為實際使用年限和有效使用年限。當建筑物的維護保養(yǎng)正常時,有效使用年限和實際使用年限相當;當建筑物的維護保養(yǎng)更好或經過更新改造的,有效使用年限短于實際使用年限。在評估中所指使用年限為有效使用年限,有效使用年限是根據對實際使用年限的調整得到的。
(三)建筑物成新率的確定
成新率可在計算出損耗率的基礎上得到,即:
q=1-d=[1-(1-R)t/N]×100%
當R=0時,q=(1-t/N)×100%=n/N×100%,式中n代表建筑物剩余使用年限,指可預見的實際尚可使用年限。
因此,利用成新率求取建筑物的現值為:
V=C·q
通過前述公式得到的損耗率、成新率是綜合考慮了有形損耗和無形損耗的綜合損耗。
在損耗率計算過程中,主體、附屬設施、裝飾部分的費用應分別計算,同時分別測算各部分的損耗值,加權系數分別是各部分價值占重置價的比值。
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