三、共有

　　共有分為按份共有和共同共有。對所有權(quán)以外的其他物權(quán)的共有，構(gòu)成準共有。

　　1、按份共有

　　按份共有，是指共有的所有權(quán)在量上得分拆為份額，共有人按各自確定的份額享有所有權(quán)的共有形態(tài)。

　　(1)對內(nèi)效力：①共有人內(nèi)部依份額享有共有權(quán)②各共有人對共有物有分割請求權(quán)③共有人享有優(yōu)先購買權(quán)(按份共有人在同等條件的前提下，享有優(yōu)先購買權(quán))④共有人可在其份額上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)④共有人享有物上請求權(quán)，即當(dāng)共有物受到妨害時，各共有人可單獨或共同行使物上請求權(quán)。

　　(2)對外效力：共有人對外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。

　　2、共同共有

　　共同共有，是指數(shù)人對同一物平等和不分份額地共同享有所有權(quán)的共有形態(tài)。

　　(1)對內(nèi)的效力：①對共有物的處分行為，只有在全體共有人意思一致的情況下，才發(fā)生對外效力②在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人原則上無分割請求權(quán)，也無優(yōu)先購買權(quán)③共同共有關(guān)系終止時，對共有物的分割與按份共有相同。

　　(2)對外的效力：共有人對外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。

　　3、共有物的分割(重點)

　　共有物在分割時，應(yīng)依其性質(zhì)，采取相應(yīng)的分割方式：(1)實物分割(2)變價分割(2)作價分割。

　　四、建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　1、我國《物權(quán)法》稱之為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及對建筑物進行共同管理的成員權(quán)三者構(gòu)成的特別所有權(quán)。

　　2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征：(1)復(fù)合性。(2)專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。(3)一體性。(4)主體身份的多重性。(5)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物。

　　3、業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

　　【例題】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點有( )。(2008年)

　　A.它是集所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三種權(quán)利于一身的權(quán)利

　　B.它是按份共有權(quán)

　　C.它屬于用益物權(quán)

　　D.它的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物

　　E.它的權(quán)源是我國《物權(quán)法》所規(guī)定的占有制度

　　答案：AD

　　解析：本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征：(1)復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三項權(quán)利構(gòu)成的特別所有權(quán)，有別于單一的不動產(chǎn)所有權(quán)。(2)專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。(3)一體性。即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素具有一體性，不可分離。在發(fā)生權(quán)利變動時，須一體變動。(4)主體身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)人集所有權(quán)人、共有人、成員三重身份于一身。(5)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是兼有獨立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物。

　　五、相鄰權(quán)

　　相鄰權(quán)，是指相毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人為行使其所有權(quán)或使用權(quán)的必要，而對他方不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)依法予以限制的權(quán)利。

　　1、土地的相鄰權(quán)：鄰地通行權(quán)、鄰地管線安設(shè)權(quán)、鄰地使用權(quán)、鄰地環(huán)境保護權(quán)、鄰地安全保護權(quán)。

　　2、水流的相鄰權(quán)：相鄰水流使用權(quán)、相鄰水流排放權(quán)。

　　3、建筑物的相鄰權(quán)：相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán);相鄰?fù)ㄐ袡?quán)；相鄰環(huán)境保護權(quán)。