第六節(jié) 申報和繳納

　　一、申報納稅程序

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司

　　納稅人應在簽訂房地產(chǎn)轉讓合同、發(fā)生納稅義務后7日內(nèi)或在稅務機關核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務機關辦理納稅申報。

　　并同時提供下列證件和資料：

　?。?）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證書

　　（2）土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同

　　（3）與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。主要包括取得土地使用權所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財務會計資料、房地產(chǎn)開發(fā)費用方面的資料、與房地產(chǎn)轉讓有關的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關的資料。

　　（4）根據(jù)稅務機關的要求提供房地產(chǎn)評估報告。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人

　　這類納稅人應自簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關進行納稅申報。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（掌握）：

　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖那逅慵扒捌诠芾?

　　（二）土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?、谡w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　?、壑苯愚D讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　?、僖芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?、谌〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　④省稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　（三）土地增值稅清算時間及提供資料

　?。ㄋ模┓侵苯愉N售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惖目鄢椖繉徍耍ㄐ略觯?

　　1.扣除項目應符合的要求

　　2.各項目審核重點

　　【提示】注意選擇題

　?。ㄎ澹┕苍O施處理原則

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

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　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。