注冊會計師考試《稅法》科目
第八章 土地增值稅法

　　知識點三、應(yīng)稅收入的確定與扣除項目的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入

　　扣除項目的確定（一）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　?。?）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款；

　?。?）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開發(fā)間接費(fèi)用等。

　　[考情分析]考試中房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定主要有以下幾種情況：

　　①直接告訴該項成本：主要在選擇題目中出現(xiàn)；

　　②告訴一塊地的土地開發(fā)成本，但該塊中開發(fā)后有一部分用于非應(yīng)稅的用途：按項目的比例分配準(zhǔn)予扣除的土地成本和開發(fā)成本：

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的。

　?、倮⒅С鰮?jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

　　②其他開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；

　　用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　注意：1.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　2.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。（新增加）

　　4.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。（新增加）

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。（二稅一費(fèi)）

　?、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。（三稅一費(fèi)）

　　5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。

　　此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示： 加計扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%（二）存量房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　?。?）房屋及建筑物的評估價格：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率新增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　【例如】2011年2月1日賣房，購房發(fā)票金額1000萬，2008年2月1日買的。

　　評估價格=1000×（1+5%×3）

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

　　（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金： 營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、契稅。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　【了解】對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。