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2011年《中級會計實務》第四章投資性房地產知識點總結
一、投資性房地產的范圍
1.屬于投資性房地產的項目
（1）已出租的土地使用權
?。?）持有并準備增值后轉讓的土地使用權（不包括閑置的土地）
（3）已出租的建筑物
（2）不屬于投資性房地產的項目
注：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產，它具有自用房地產的性質。
【例題·多選題】（2009年）下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用權
D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物
『正確答案』AC
『正保會計網校答案解析』投資性房地產包括：
?。?）已出租的土地使用權；
?。?）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；
?。?）已出租的建筑物。所以選項B，待出租的建筑物不選；選項D，不屬于企業(yè)自己持有的資產，不選。
二、投資性房地產的后續(xù)計量原則
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。
但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
注意教材提到的極少數(shù)情況。
【例題·多選題】（2008年）下列有關投資性房地產后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（ ）。
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式
B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式
D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式
『正確答案』ABD
『正保會計網校答案解析』投資性房地產核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。
三、投資性房地產成本模式和公允價值模式計量的區(qū)別
1、外購房地產的初始計量：成本模式 | 公允價值模式 |
| 按照實際成本初始計量，記入“投資性房地產”科目 | 按照實際成本進行初始計量，記入投資性房地產——成本 |
2、資本化的后續(xù)支出
成本模式 | 公允價值模式 |
| （1）轉入改擴建： 借：投資性房地產——在建 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 （2）發(fā)生改良或裝修支出時： 借：投資性房地產——在建 貸：銀行存款等 （3）改良或裝修完成時： 借：投資性房地產 貸：投資性房地產——在建 | （1）轉入改擴建： 借：投資性房地產——在建 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 （2）發(fā)生改良或裝修支出時： 借：投資性房地產——在建 貸：銀行存款等 （3）改良或裝修完成時： 借：投資性房地產——成本 貸：投資性房地產——在建 |
3、后續(xù)計量
成本模式 | 公允價值模式 |
| 1.按月計提折舊或攤銷 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 2.減值 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 減值金額不得轉回，不確認公允價值變動?！?/td> | 1.公允價值變動 借：投資性房地產——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 或者做相反分錄。 不對投資性房地產計提折舊或攤銷，不計提減值準備 |
4、投資性房地產的轉換
成本模式 | 公允價值模式 |
| 轉為自用房地產 借：固定資產（無形資產） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊（攤銷） 固定資產（無形資產）減值準備 | 投資性房地產轉換為自用房地產 借：固定資產、無形資產（按公允價值入賬） 借（或貸）：公允價值變動損益（差額） 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 |
| 投資性房地產轉為存貨 借：開發(fā)產品 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 | 投資性房地產轉換為存貨 借：開發(fā)產品（按公允價值入賬） 借（或貸）：公允價值變動損益（差額） 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 |
| 自用房地產轉為投資性房地產 借：投資性房地產 累計折舊（攤銷） 固定資產減值準備 貸：固定資產（無形資產） 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 | 自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產 （1）轉換當日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當期損益； 借：投資性房地產——成本（按公允價值入賬） 累計折舊 固定資產減值準備 公允價值變動損益（公允價值與其賬面價值的差額） 貸：固定資產 （2）轉換當日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權益。 借：投資性房地產（公允價值） 累計折舊 固定資產減值準備 貸：固定資產 資本公積——其他資本公積 |
作為存貨的房地產轉為投資性房地產 | 作為存貨的房地產轉為投資性房地產 ①轉換當日的公允價值小于原賬面價值的——其差額計入當期損益； 借：投資性房地產——成本（按公允價值入賬） 存貨跌價準備 公允價值變動損益 （公允價值與其賬面價值的差額） 貸：開發(fā)產品 ②轉換當日的公允價值大于原賬面價值的——其差額計入所有者權益。 借：投資性房地產——成本（按公允價值入賬） 存貨跌價準備 貸：開發(fā)產品 資本公積——其他資本公積 |
5、投資性房地產的處置
成本模式 | 公允價值模式 |
| 1.取得的處置收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 2.結轉賬面價值 借：其他業(yè)務成本 投資性房地產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 | 公允價值模式下投資性房地產的處置 1.取得的處置收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 2.結轉賬面價值 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 3.結轉公允價值變動損益 借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務成本 或作相反會計分錄。 4.結轉轉換日公允價值大于原賬面價值的差額 借：資本公積——其他資本公積 貸：其他業(yè)務成本 |
【例題·單選題】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。2008年4月15日，該寫字樓的賬面余額5 000萬元，累計折舊500萬元，公允價值為4 700萬元。2008年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為4 800萬元。2009年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產，并以5 500萬元出售，出售款項已收入銀行存款戶。假設甲企業(yè)采用公允價值模式計量，不考慮相關稅費和租金收入。該項投資性房地產對甲企業(yè)2009年度損益的影響金額為（ ）萬元。
A.1 000
B.900
C.800
D.700
『正確答案』B
『正保會計網校答案解析』該項投資性房地產對甲企業(yè)2009年度損益的影響金額＝（5 500－4 800）＋（4 700－4 500）＝900（萬元）。公允價值的結轉不影響企業(yè)的損益。甲企業(yè)的賬務處理如下：
?、?008年4月15日，自用寫字樓轉換為投資性房地產：
借：投資性房地產——成本 47 000 000
累計折舊 5 000 000
貸：固定資產 50 000 000
資本公積——其他資本公積 2 000 000
②2008年12月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產——公允價值變動 1 000 000
貸：公允價值變動損益 1 000 000
?、?009年6月，收回并出售投資性房地產：
借：銀行存款 55 000 000
貸：其他業(yè)務收入 55 000 000
借：其他業(yè)務成本 48 000 000
貸：投資性房地產——成本 47 000 000
——公允價值變動 1 000 000
借：公允價值變動損益 1 000 000
資本公積——其他資本公積 2 000 000
貸：其他業(yè)務成本 3 000 000
本章總結
1.掌握投資性房地產的范圍。（重點注意判斷）
2.掌握投資性房地產后續(xù)支出的會計處理。
3.掌握投資性房地產按公允價值后續(xù)計量的會計處理。
4.掌握投資性房地產轉換及處置的有關會計處理。（重點注意公允價值模式下將自用房地產轉為投資性房地產及日后處置的會計處理）
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