實務解析：個人出租房屋如何開發(fā)票、交稅？

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：蘇米亞 2019/10/17 20:28:14　　字體：大小

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現(xiàn)在許多的上班族都選擇租房，租房市場十分火熱。很多人也都開始自己出租房屋，不過讓他們犯難的是個人出租房屋的發(fā)票問題和稅務問題，不過不要著急，今天我們就來看一看個人出租房屋究竟該如何開發(fā)票、交稅！

實務解析

開票問題

個人出租房屋，出租方可以向地稅機關或有條件代開增值稅發(fā)票的委托代征單位申請代開增值稅普通發(fā)票。

個人出租房屋，承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后，可以向地稅機關或有條件代開增值稅發(fā)票的委托代征單位申請代開增值稅專用發(fā)票。

稅務問題

根據(jù)《財政部　國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）的規(guī)定2016年5月1日期營業(yè)稅全面改征增值稅，其他個人出租不動產的增值稅由國稅機關委托地稅機關代征。

部分地區(qū)納稅人仍可選擇綜合征收率方式或分稅種計征方式繳納個人出租房屋的各類稅款。

（一）分稅種計征方式：按照現(xiàn)行各稅種政策規(guī)定，分別計算繳納各項稅費。

計算個人出租房屋租金收入時應包括出租方向承租方收取的全部價款及價外費用。對于納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的出租不動產收入，稅務機關應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，并結合房屋的地區(qū)分布、結構類型、質量面積、市場租金價格等不同情況核定其應納稅額。

（二）綜合征收率計征方式：

個人出租房屋（住房）綜合征稅率為5%。月租金收入在31500（含）以下的，地稅機關或地稅機關委托的代征單位征收稅款后，向納稅人填開包括房產稅和個人所得稅的完稅證明；月租金收入在31500元以上的，地稅機關或地稅機關委托的代征單位征收稅款后，向納稅人填開包括增值稅、房產稅和個人所得稅的完稅證明。

個人出租房屋（非住房）月租金收入在31500元（含）以下的，綜合征收率為7%。地稅機關或地稅機關委托的代征單位征收稅款后，向納稅人填開包括房產稅和個人所得稅的完稅證明。

個人出租房屋（非住房）月租金在31500元以上的，綜合征收率為12%。地稅機關或地稅機關委托的代征單位征收稅款后，向納稅人填開包括增值稅、房產稅和個人所得稅的完稅證明。

計算繳納稅款方式		個人出租房屋（住房）稅款計算	個人出租房屋（非住房）稅款計算	個人轉租房屋（住房）稅款計算


綜合征收率計征方式		月租金收入×5%	月租金收入31500元（含）以下的，月租金收入×7%	個人出租不動產（住房）中的轉租、再轉租行為不能采取綜合征收率計征方式，應按照現(xiàn)行政策規(guī)定，分別計算繳納各項稅費
			月租金收入31500元（含）以下的，月租金收入×7%
			月租金收入31500元（含）以上的，月租金收入×12%
分稅種計征方式	增值稅	不含稅銷售額×1.5%	不含稅銷售額 ×5%	不含稅銷售額×1.5%
	城市維護建設稅	實際繳納的增值稅稅額×1%、5%或7%	實際繳納的增值稅稅額×1%、5%或7%	實際繳納的增值稅稅額×1%、5%或7%
	教育費附加	實際繳納的增值稅稅額×3%	實際繳納的增值稅稅額×3%	實際繳納的增值稅稅額×3%
	地方教育費附加	實際繳納的增值稅稅額×2%	實際繳納的增值稅稅額×2%	實際繳納的增值稅稅額×2%
	個人所得稅	月租金收入減除實際繳納增值稅稅額后，按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為10%	月租金收入減除實際繳納增值稅稅額后，按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%	月租金收入減除向房屋出租方支付的租金及實際繳納增值稅稅額后，按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為10%
	房產稅	（月租金收入－實際繳納增值稅額）×4%	（月租金收入－實際繳納增值稅額）×12%	對于轉租或再轉租行為，房產稅納稅依據(jù)《房產稅條例》規(guī)定確定。
	城鎮(zhèn)土地使用稅	免征	占地面積×每平米年稅額×租賃期限/12	免征
	印花稅	免征	合同金額×0.1%	免征